Jak deweloper pozyskuje kapitał na budowę?

Budowa nowego osiedla mieszkaniowego wymaga dysponowania bardzo dużymi środkami pieniężnymi. Skąd deweloperzy pozyskują pieniądze na realizację swoich inwestycji?

Środki własne

Deweloperzy mogą pozyskiwać potrzebny kapitał na wiele różnych sposobów. Duże firmy niekiedy są w stanie finansować inwestycje z własnych środków. Często postępują tak te firmy, które zakładają zamknięty rachunek powierniczy – oznacza to, że środki zgromadzone na rachunku (wpłacane przez kupujących), firma deweloperska dostanie dopiero po zakończeniu budowy i przedstawieniu bankowi aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. W przypadku rachunku otwartego, pieniądze są wypłacane transzami – po zatwierdzeniu przez Inspektora Nadzoru Budowlanego zakończenia danego etapu budowy.

Kredyt

Deweloperzy zaciągają na realizacje swoich inwestycji również kredyty. Warto zaznaczyć, że takie rozwiązanie jest bezpieczne dla klientów – nie powinniśmy się tego obawiać. Bank, zanim udzieli kredytu, dokładnie sprawdza daną firmą pod kątem jej wypłacalności. Deweloper, któremu udało się uzyskać kredyt, ma zapewnione środki na ukończenie inwestycji, a jednocześnie możemy mieć pewność, że powinien zachować płynność finansową. Niewiarygodnym firmom banki po prostu nie udzielają kredytów.

Specjaliści rynku nieruchomości zaznaczają, że finansowanie po części inwestycji kredytem jest często lepsze niż korzystanie tylko z własnych środków. Firmy, które same finansują budowę, mogą w kolejnych latach stracić płynność finansową i ostatecznie zbankrutować. Trzeba pamiętać, że budowa osiedla mieszkaniowego to inwestycja wieloletnia i trudno przewidzieć, co w tym czasie się wydarzy.

Obligacje

Deweloperzy coraz częściej jednak pozyskują kapitał z obligacji. Środki uzyskane z obligacji firma deweloperska może przeznaczyć na dowolny cel – to daje dużą swobodę. Obecnie udział finansowania obligacyjnego jeśli chodzi o zadłużenie finansowe deweloperów wynosi ok. 65%. Zdarzają się deweloperzy, którzy wykazują zerowe saldo kredytów.

Emitowane obligacje są oferowane przede wszystkim inwestorom instytucjonalnym. Zazwyczaj nie są one zabezpieczone – jest to związane z faktem, że inwestorzy bardzo dokładnie weryfikują sytuację finansową danego dewelopera, m.in. wskaźnik zadłużenia.

Warto wskazać, że od początku 2016 roku do maja 2017 roku deweloperzy wyemitowali już obligacje warte przeszło miliard złotych. Deweloperzy decydują się na obligacje, ponieważ mogą je wyemitować jeszcze przed rozpoczęciem budowy, np. w celu zakupu ziemi pod budowę. Banki udzielają kredytów dopiero po rozpoczęciu budowy, często wymagają realizacji danej inwestycji na poziomie 20%. Jeszcze w 2014 roku ponad połowę zadłużenia deweloperów (52,4%) stanowiły kredyty, w 2016 roku udział kredytów wynosił 45,2%.

Obligacje kosztują ok. 4-6% + Wibor, zaś koszt kredytu deweloperskiego to ok. 2% + Wibor.

Spadek zadłużenia

Jak pokazują dostępne raporty, począwszy od 2012 roku, sukcesywnie spada poziom zadłużenia deweloperów netto. Jest to związane z rosnącą wartością środków pieniężnych, dobrą sytuacją na rynku mieszkaniowym (rekordowe sprzedaże mieszkań), środkami pozwalającymi korzystać z okazji inwestycyjnych (firmy deweloperskie mogą inwestować posiadane nadwyżki).