11
CZE

2020

Nieruchomości. Co w trawie piszczy?

Kategoria: Nieruchomości

Nieruchomości. Co w trawie piszczy? 

Korona kryzys. 

 

Obecna sytuacja na rynku podzieliła inwestorów na dwa obozy. Jeden to obóz czekających, a drugi to obóz kupujących. W którym Ty jesteś obozie? 

To zjawisko dotyczy zarówno transakcji zachodzącym na rynku nowych mieszkań deweloperskich jak i rynku wtórnym. 

W jakiej sytuacji obecnie jesteśmy? Zastanówmy się na różnymi scenariuszami. 

Mamy obecnie do czynienia z potężny zastojem na rynku nieruchomości związanym z kryzysem i zablokowaniem gospodarki. Wszyscy spodziewają się spadków cen mieszkań. Uważamy, że spadki cen będą. Ale jeszcze nie teraz. 

Obóz kupujących wykorzystuje niskie stopy procentowe, wzrasta apetyt na skierowanie środków w nieruchomości. Zerowe oprocentowanie depozytów i rosnąca inflacja przekonuje nawet zwolenników bezpiecznych obligacji. Obóz oczekujących natomiast widzi szanse w rosnącym na sile bezrobociu, które przełoży się na ceny nieruchomości ale nie od razu. Ceny rosną bardzo szybko ale nigdy szybko nie spadają. Warto o tym pamiętać. A co z tymi inwestorami którzy kupili mieszkanie w celach spekulacyjnych? 

I tu kreślą się dwa scenariusze. Jedna grupa decyduje się na sprzedaż, chcą zdążyć zrealizować zyski. Obecnie można zaobserwować na różnych serwisach sporą ilość nowych ogłoszeń. Ale jak zrealizować zyski kiedy brakuje kupujących. Oni postanowili poczekać. Oni wiedzą, że gospodarka zwolni albo się załamie. Oni nie muszą się decydować na zakup. Mogą poczekać kolejny rok, a może i dłużej. Ci co chcą sprzedać trzymają wysokie ceny, nie są skłonni obniżać. Nie potrafią pogodzić się z niższym zyskiem. Dlatego spada liczba transakcji ale i dlatego, że gospodarka jest zamknięta. To podwójny efekt mający bezpośrednie oddziaływanie.  

Nawet jak pojawią się kupujący będą wychodzić z propozycją poniżej 30 procent ceny. 

To będzie moment gdzie albo pogodzisz się ze stratą w realizacji zamierzonego zysku ze sprzedaży mieszkania albo pozostaniesz z inwestycją i będziesz musiał poczekać trzy, cztery lata zanim nastąpi powrót do cen po których będziesz mógł realizować swoje zyski. Pytanie tylko ile takich projektów jest obciążonych kredytami i czy po czterech latach koszty obsługi nie zjedzą zakładanego zysku. 

No dobrze to co będzie dalej? 

Ustaliliśmy, że w pierwszym etapie spadnie ilość transakcji,  w drugim etapie ceny zaczną spadać. Taki scenariusz będzie realizowany. W jakim czasie?

Transakcje jak zaczną zachodzić to jedynie na rynku deweloperskim z uwagi na realizacje planów ale tam może następować przecena z uwagi na trudną sytuacje dewelopera. Nie wiadomo ilu deweloperów wytrzyma duży spadek sprzedaży mieszkań.  Na rynku mieszkaniowym mała ilość transakcji będzie pierwszą oznaką bessy, ktoś kto kupił mieszkanie w celu realizacji zysku będzie trzymał mieszkanie w celu realizacji tego zysku. Tak długo aż nie zmienią się jego plany i sytuacja materialna. 

Może się okazać, że to cele będą wymuszać transakcje na rynku. To bardzo realny scenariusz. 

Korona kryzys przyczynił się do pęknięcia bańki na rynku nieruchomości, każda bańka kiedyś pęka, przykład 2007 roku , dostępność tanich kredytów we franku zrobiły swoje. 

Po tak silnych kryzysach, rośnie bezrobocie, gospodarki potrzebowały 3-4 lat do powrotu, rośnie poziom pesymizmu na rynku  ludzie mniej konsumują, firmy zwalniają ludzi,  nie ma nastroju do inwestowania. 

Pozytywnym skutkiem ubocznym korona kryzysu będzie praca zdalna, przeniesienie handlu do Internetu. Zacznie znaczenie mieć innowacja i firmy które ją zaczną wprowadzać na rynek. Są jednak zwolennicy teorii, że na rynku nieruchomości nic się nie zmieni i dalej ceny i ich poziom zostaną utrzymane, nie będzie spadku sprzedaży. Ponieważ mamy nadal rekordowo tani kredyt który napędza ceny nieruchomości, deweloperzy ograniczą podaż i utrzymają poziom sprzedaży. Deweloperzy mają na celu realizować zakładany zysk. Deweloperzy chcą budować i sprzedawać. Ale każdy deweloper będzie patrzył na własny interes. Może się okazać, że właśnie w ich interesie będzie dostosowanie cen poniżej oczekiwań. Kredyty zaciągnięte trzeba spłacać. 

Obecnie nie będzie już tak łatwo pozyskać kredyt. Kiedy mamy spowolnienie gospodarcze mamy wzrost niespłacanych kredytów. Banki niechętnie udzielają kredytów w wizji recesji, tworzą się opóźnienia w płatnościach. Drugą rzeczą są stopy procentowe oraz marża banku, te banki które będą chciały dać kredyt podniosą swoją marżę od kredytów nawet jeśli stopy procentowe spadną. Czekamy na korektę, czy to już jest finalna korekta czy jeszcze nie. Po 2008 roku ceny spadały przez okres około 5 lat. To długi okres ale jest to charakterystyczne na rynku nieruchomości.  Wzrost cen następuje bardzo szybko bo ok 1, 5 roku.  W jakiej sytuacji są dzisiaj sprzedający? Nie ma sentymentów na rynku gdy w grę wchodzą pieniądze.