Wynajem długoterminowy i krótkoterminowy – różnice

W Polsce bardzo dużo mieszkań jest kupowanych pod wynajem. Jest to związane z faktem, że inwestycje w nieruchomości w wielu przypadkach opłacają się znacznie bardziej niż lokowanie oszczędności na lokatach bankowych. 

Najem długoterminowy

W przypadku najmu długoterminowego lokal jest wynajmowany na okres zazwyczaj ponad roku (bywa, że na 6 miesięcy). Jest to jeden z najczęściej spotykanych typów najmu. To dość wygodny sposób – właściciel mieszkania nie musi co chwilę szukać nowego najemcy, teoretycznie nie musi się martwić o wpływy z najmu mieszkania – skoro umowę podpisał nawet na kilka lat.

Właściciel mieszkania i najemca muszą się dogadać, jak umowa będzie wyglądała, a więc: co zostanie wliczone w opłaty (czy najemca sam będzie opłacał media itp.), czy właściciel mieszkania zostawi w lokalu meble, kto będzie odpowiadał za ewentualne remonty itp. 

Należy pamiętać, że w przypadku najmu długoterminowego, jeśli najemca nie będzie płacił w terminie, w pewnych sytuacjach nie można go eksmitować. Eksmisja nie jest dozwolona w okresie od listopada do marca. Nie eksmitujemy również kobiet w ciąży i z małymi dziećmi.

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy polega na wynajmowaniu mieszkania na bardzo krótki czas, np. na 2 noce albo kilka tygodni. Ten typ najmu doskonale sprawdza się w dużych miastach (gdzie grupą docelową są turyści i biznesmani) oraz kurortach wakacyjnych. 

Co istotne, na najmie krótkoterminowym można zarobić teoretycznie znacznie więcej niż na najmie długoterminowym. Oczywiście takie mieszkania powinny być cały czas zapełnione. Dla przykładu, portal Bankier.pl podaje, że w Warszawie w 2017 roku za najem mieszkania do 38 m²płaciliśmy miesięcznie ok. 2 031 zł. Z kolei za spędzenie nocy w takim lokalu trzeba było zapłacić 200 zł. W skali miesiąca wychodzi więc – w przypadku najmu krótkoterminowego – ok. 6 000 zł, co stanowi niemal trzykrotność wartości opłat za najem długoterminowy.

Najem krótkoterminowy jest opłacalny, ale trzeba pamiętać, że konieczne jest podjęcie działań w celu utrzymania stałego zapełnienia. Jak wiadomo, łatwiej będzie o najemców w miesiącach letnich, z kolei okres zimowy może oznaczać pewien zastój. Istotne jest również miasto, w którym kupiliśmy mieszkanie pod wynajem. Należy sprawdzić, jaki jest w mieście stopień wykorzystania miejsc noclegowych i jakie jest zapotrzebowanie.

Kolejną kwestią jest bardziej skomplikowana obsługa inwestycji w przypadku najmu krótkoterminowego. Pojawia się tutaj bowiem konieczność podpisywania wielu umów i pilnowania, żeby wszystkie sprawy formalne się zgadzały. Na szczęście obecnie można skorzystać z usług wyspecjalizowanych w tego typu działaniach firm. To jednak pomniejszy w jakimś stopniu uzyskiwane z najmu dochody.

A może najem okazjonalny?

Trudno jednoznacznie stwierdzić, który typ najmu jest lepszy – wszystko zależy od lokalu, którym dysponujemy i od tego, czy mamy czas zająć się inwestycją „na poważnie”. W przypadku najmu długoterminowego właściciel mieszkania nie ma zbyt wielu obowiązków, ale też (teoretycznie) mniej zarabia.

Pewną alternatywą jest najem okazjonalny, czyli taki, który trwa maksymalnie 10 lat. Z najmu okazjonalnego mogą skorzystać osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem nieruchomości. Najem okazjonalny pozwala na skorzystanie z atrakcyjnych form opodatkowania i ułatwia eksmisję niechcianego lokatora (nie obowiązują zaostrzenia takie, jak przy najmie na normalnych zasadach).