Wady fizyczne nieruchomości – najważniejsze informacje

Zakupione mieszkanie ma wadę fizyczną? Nie jesteś bezbronny – możesz dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi.

Wada fizyczna – co to jest?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, wada fizyczna to niezgodność sprzedanego towaru z umową. O wadzie można mówić, jeśli:

• rzecz nie posiada właściwości wynikających z umowy, okoliczności i przeznaczenia jej użytkowania,
• rzecz nie posiada właściwości, na jakie wskazał bezpośrednio sprzedający,
• rzecz nie pozwala na osiągnięcie celu, który wskazał kupujący  przy zawieraniu umowy, a o którym poinformował sprzedawcę, jeśli ten nie zgłosił w tej sprawie żadnych zastrzeżeń,
• rzecz została kupującemu wydana w stanie niepełnym.

Co zatem można uznać za wadę fizyczną nieruchomości? Pojęcie to może dotyczyć pękniętej elewacji, niezdatnego do użytku tarasu, krzywych ścian, nieszczelnych okien, przeciekającego dachu. Może tej dojść do innej sytuacji. Wyobraźmy sobie, że kupiłeś lokal w celu urządzenia w nim studia nagrań. Poinformowałeś o tym sprzedawcę, a ten nie wniósł żadnych zastrzeżeń. Po czasie okazało się jednak, że lokal nie jest odpowiednio wygłuszony i zakłóca spokój innych mieszkańców. Taka sytuacja również mieści się w zakresie pojęciowym wady fizycznej. O wadzie fizycznej można mówić także wtedy, gdy przy odbiorze mieszkania nie udostępniono ci garażu, o którym była mowa w zawartej umowie – oznacza to bowiem, że towar nie został ci wydany w całości.

Roszczenie z tytułu rękojmi

Jeśli stwierdziłeś zaistnienie wady fizycznej nieruchomości, możesz dochodzić swoich praw – z tytułu rękojmi. Co to oznacza?

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi w sytuacji, gdy wada fizyczna nieruchomości  zostanie przez kupującego stwierdzona:

• przed upływem 5 lat od zakupu lokalu – dla umów deweloperskich zawartych po 25 grudnia 2014 roku,
• przed upływem 3 lat – dla umów deweloperskich zawartych przez ww. terminem.

Jeśli sprzedawca zataił podstępnie istnienie wady fizycznej, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłączy uprawnień z tytułu rękojmi – a więc w takiej sytuacji możesz swoich praw dochodzić nawet do 17 latach od zakupu mieszkania.

Co istotne, rękojmia to taka instytucja prawna, która polega na tym, że sprzedający odpowiada przed kupującym za wady bez względu na swoją winę czy wiedzę o wadzie – a więc na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że nawet jeśli sprzedający nie miał świadomości istnienia danej wady w momencie sprzedaży mieszkania, musi odpowiedzieć na roszczenia kupującego, jeśli ten dowiedzie istnienia takich wad z zachowaniem ustawowych terminów.

Co w praktyce oznacza roszczenie z tytułu rękojmi? Sprzedający jest obowiązany do usunięcia wskazanej przez kupującego wady (szybko i bez zbędnych niedogodności dla lokatora) albo obniżenia ceny mieszkania (proporcjonalnie do stwierdzonej wady)  lub wymiany dobra na inne, które tych wad jest pozbawione (wymiana wadliwego mieszkania na nowe jednak z reguły się nie zdarza). Co więcej, kupujący może odstąpić od umowy w sytuacji, gdy wada jest istotna.  Niestety ustawodawca nie zdefiniował jasno tego terminu, co może rodzić pewne problemy.

Deweloper musi informować o swojej odpowiedzialności

Zgodnie z nowelizacją ustawy o prawach konsumenta, deweloper musi poinformować kupującego  o ponoszonej przez siebie odpowiedzialności za jakość świadczenia  oraz o świadczonych usługach posprzedażowych i gwarancyjnych – najpóźniej w chwili podjęcia przez kupującego woli związania się umową z danym deweloperem.