VAT za mieszkanie, garaż, komórki lokatorskie

Z zasady większość lokali mieszkalnych objęto podatkiem VAT w wysokości 8%. Sprawy nieco się komplikują w przypadku mieszkań, których powierzchnia przekracza 150 m² oraz w odniesieniu do garaży.

Standardowa stawka VAT

Do znacznej większości lokali mieszkalnych stosuje się stawkę VAT w wysokości 8%. Taki podatek obowiązuje w stosunku do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy obiektów budowalnych albo ich części, które są objęte społecznym programem mieszkaniowym. Społeczny program mieszkaniowy dotyczy obiektów budownictwa mieszkaniowego (i ich części), poza lokalami użytkownymi i lokalami mieszkalnymi w budynkach niemieszkalnych (wskazanych w dziale 12 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowalnych) i budynków instytucji ochrony zdrowia, które świadczą usługi zakwaterowanie z opieką lekarską/pielęgniarską, w szczególności dla osób niepełnosprawnych i w podeszłym wieku.

Co te nieco zawiłe przepisy oznaczają w praktyce? Kupując mieszkanie, musisz zapłacić 8% VAT.  Musisz jednak pamiętać, że tą stawką VAT nie objęto tych obiektów, które powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² – w przypadku domów jednorodzinnych, i 150 m² – w przypadku mieszkań.

Lokale powyżej 150 m²

Jak wyliczyć stawkę VAT za większe mieszkanie? Podstawa opodatkowania w takim przypadku jest dzielona na dwie części. Za część do wskazanego limitu zapłacić podatek VAT w wysokości 8%. Za każdy kolejny m² powierzchni będziesz musiał zapłacić podatek według stawki 23%. Wyliczone dwie kwoty należnego podatku należy potem zsumować.

Garaż

Często zdarza się, że z mieszkaniem sprzedawany jest garaż. W większości przypadków garaż jest traktowany jako część składowa budynku (obowiązuje jedna księga wieczysta). Czy powinno się wliczać powierzchnię garażu do całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego? Odpowiedź jest negatywna – garaż to pomieszczenie przynależne do lokalu, a nie jego część (pozwala na zaspokojenie potrzeb innych niż mieszkaniowe). Uzasadnienie tej tezy znaleźć można chociażby w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15.4.2016 r., znak IBPP2/4512-19/16/KO czy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izy Skarbowej w Katowicach z dnia 20.02.2017 r. nr 2461-IBPP2.4512.1015.2016.1.RSz.

Powierzchnia garażu nie jest wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego (opodatkowanego stawką 8% VAT). Nie oznacza to jednak, że za garaż nic nie trzeba płacić. Jeśli miejsce garażowe związane jest z lokalem mieszkalnym, obejmuje się je jednolitą stawką VAT – 8%.  Jeżeli jednak garaż nie jest związany z lokalem mieszkalnym – nie stanowi części wspólnej budynku, ale jest odrębnym obiektem, zakłada się na niego oddzielną księgę wieczystą, wyodrębniono go jako samodzielny lokal użytkowy, stosuje się stawkę VAT w wysokości 23%.

W praktyce zatem garaże, które są sprzedawane razem z mieszkaniem i do niego przynależą, opodatkowano stawką VAT 8%, a garaże, które są przedmiotem oddzielnej transakcji (są samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego), są opodatkowane 23% stawką VAT.

Komórki lokatorskie

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku komórek lokatorskich. Jeśli komórka lokatorska (piwnica) została sprzedana razem z lokalem mieszkalnym i do niego przynależy, zastosowanie znajduje preferencyjna stawka VAT, czyli 8%. Jeśli jednak komórka lokatorska jest sprzedawana jako odrębne pomieszczenie i posiada odrębną księgę wieczystą, stosuje się VAT w wysokości 23% –  w takim bowiem przypadku komórka lokatorska stanowi samodzielny lokal.