VAT a sprzedaż nieruchomości

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT przysparza wiele problemów. Skomplikowane przepisy są różnie interpretowane i w rezultacie wiele osób nie wie, kiedy musi zapłacić podatek VAT. Sprawdź, czy masz obowiązek uiszczenia stosownych opłat i uniknij ewentualnych problemów.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Z zasady ze sprzedażą nieruchomości wiąże się konieczność zapłacenia dwóch podatków, tzw. obrotowych. Pierwszy z nich to podatek od czynności cywilnoprawnych, który opłacają te osoby, które zawierają ze sobą umowę kupna/sprzedaży typu konsument – konsument, a więc żadna ze stron nie prowadzi działalności gospodarczej dotyczącej obrotu nieruchomościami.

Podatek VAT z kolei trzeba opłacić, jeśli przynajmniej jedna ze stron prowadzi działalność gospodarczą. Jest to więc sytuacja, kiedy sprzedający to firma, a kupujący to konsument bądź sprzedający jest osobą fizyczną, a mieszkanie kupuje przedsiębiorca do celów biznesowych bądź obie strony prowadzą działalność gospodarczą.

Co ważne, zawsze płacimy tylko jeden z wyżej wymienionych podatków – w zależności od sytuacji. 

Kto płaci VAT?

Podatek VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości płaci podatnik. Zatem dotyczy to tylko osób, które takie miano posiadają. Podatnik to – słowem wyjaśnienia – osoba fizyczna albo osoba prawna bądź jednostka organizacyjna, która nie ma osobowości prawnej, a która podlega obowiązkowi podatkowemu zgodnie z ustawą.

Zwolnione z VAT

Nie trzeba płacić podatku VAT, jeśli:

· dostawa budynku, budowli bądź ich części nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia,

· między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku minęło mniej niż 2 lata,

· sprzedawane są nieruchomości niezabudowane, które nie są terenami budowalnymi.

Pierwsze zasiedlenie to, w świetle prawa, oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu albo ulepszeniu – w przypadku, gdy koszt ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wynosił 30% lub więcej wartości początkowej.

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji, modernizacji danego środka trwałego, czyli w tym przypadku nieruchomości. Zatem w zakresie tego pojęcia nie mieszczą się remonty, które nie polegają na wyżej wymienionych czynnościach (a więc np. przemalowanie ścian). Jak wskazano w jednym z wyroków (z dnia 16 listopada 2017 r., sprawa nr C-308/16), za ulepszenia uznaje się więc istotne modyfikacje przeprowadzone w celu zmiany wykorzystania budynku albo znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Zwolnienie z VAT stosuje się też, kiedy:

• w stosunku do sprzedawanej nieruchomości nie przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem jeśli przy nabyciu nieruchomości odliczono podatek naliczony, nie ma możliwości, aby skorzystać ze zwolnienia. 

Kwestie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości są dość skomplikowane – warto jednak ustalić stan faktyczny i obowiązki wcześniej, żeby w przyszłości uniknąć problemów.