Rynek mieszkaniowy w Polsce – prognozy na 2018 rok

Ostatnie lata były bardzo dobre dla deweloperów – sprzedaż nowych mieszkań rosła w rekordowym tempie. Czego można się spodziewać w nadchodzącym roku?

Szanse dla rynku

W związku ze spodziewaną podwyżką stóp procentowych spadnie premia dla inwestorów gotówkowych. Sytuacja ta jednak nie powinna doprowadzić do spadku liczby sprzedawanych mieszkań. Tak samo nie powinny spaść ceny mieszkań.  Chociaż w ciągu następnych 2 lat stopy procentowe mają wzrosnąć, ta sytuacja nie powinna źle wpłynąć na rynek mieszkaniowy w związku z prognozowanym wzrostem wynagrodzeń.

Czynnikami stymulującymi rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce są: spadek bezrobocia, wzrost wynagrodzeń, napływ obcokrajowców (wiele mieszkań kupują chociażby Ukraińcy), intensywny rozwój rynku najmu. Warto zwrócić uwagę na ten ostatni punkt – co trzecie mieszkanie jest kupowane z myślą o czerpaniu zysku z wynajmu.

Wydaje się, że rynek mieszkań znacząco nie zwolni. Główny Urząd Statystyczny podaje, że między styczniem a lipcem 2017 roku deweloperzy wystąpili o ok. 80 tys. pozwoleń na budowę – czyli o 40% więcej niż w roku poprzednim.

Zagrożenia dla rynku

W związku z zakończeniem rządowego programu „Mieszkanie dla Młodych” można się spodziewać spadku popytu na tańsze mieszkania budowane na obrzeżach dużych aglomeracji. Sytuacja ta jednak nie powinna wpłynąć na sprzedaż mieszkań w centrach. Zamknięcie programu oznacza, że mniej dostępne będą kredyty hipoteczne – do tej pory często wymagany w banku wkład własny pokrywany był właśnie dopłatą z rządowego programu. To z kolei może jeszcze bardziej pobudzić rynek najmu.

Pewne zagrożenie niesie za sobą nowy program wsparcia, czyli „Mieszkanie+”. Eksperci wskazują, że powstanie dużej liczby tanich mieszkań pod wynajem może spowodować, że dojdzie do załamania rynku mieszkaniowego. Osoby, które do tej pory wynajmowały mieszkania na zasadach rynkowych mogą z tego zrezygnować i zdecydować się na udział w rządowym programie. Chodzi w skrócie o to, że powstanie wielu mieszkań w ramach „Mieszkania+”  może sprawić, że beneficjentami zostaną nie tylko osoby potrzebujące pilnie pomocy, ale również takie, które stać na wynajęcie mieszkania w normalnej cenie. Warto jednak wskazać, że w 2018 roku problem ten nie powinien być jeszcze mocno odczuwalny – do końca 2018 roku planowo zostanie oddanych do użytku 5,5 tys. mieszkań.

W związku z odczuwalnym wzrostem cen działek pod inwestycje deweloperskie można się spodziewać również wzrostu cen mieszkań. Związane jest to ze zmianą przepisów o gruntach rolnych. Zgodnie z innym scenariuszem, ta sytuacja doprowadzi do spadku wolumenu sprzedawanych mieszkań oraz marż.

Wzrost cen mieszkań

Trend, który teraz obserwujemy – a który może być kontynuowany w przyszłym roku – to odczuwalny wzrost cen mieszkań. W większych miastach Polski ceny wzrosły o 7%, ale już w Trójmieście aż o 13%. W Szczecinie mieszkania są o ok. 8% droższe, w Krakowie ceny podniosły się o 10%, w Warszawie o ok. 5%. Warto przy tym dodać, że mieszkania w Warszawie są dalej najdroższe (ok. 8 tys. za metr kwadratowy). Ceny mieszkań spadły z kolei w Białymstoku i Katowicach.  Znaczny wzrost cen mieszkań w połączeniu z niską inflacją to ryzyko bańki spekulacyjnej.

Analiza dostępnych danych pokazuje, że istnieją dwa scenariusze dla rynku mieszkaniowego – pierwszy zakłada jego dalszy rozwój, nieco mniejszy wolumen sprzedanych lokali przy utrzymujących się wysokich cenach, drugi wariant można uznać za pesymistyczny. Wskazuje on, że wskutek podniesienia stóp procentowych, zmniejszenia dostępności kredytów i zakończenia programu „Mieszkanie dla Młodych” (przy negatywnym oddziaływaniu programu „Mieszkanie+” na rynek nowych mieszkań i rynek wynajmu) dobra hossa dla deweloperów może się załamać.