Kiedy wynajem mieszkania jest działalnością gospodarczą?

Czasami mamy problemy z określeniem, czy najem jest prywatny, czy też nosi znamiona działalności gospodarczej. Jest to jednak ważne, gdyż znacząco wpływa na sposób opodatkowania. Dowiedz się, czym różnią się oba typy najmu i nie daj się zaskoczyć fiskusowi.

Najem prywatny a podatki

Oczywiście, bez względu na to, czy zajmujemy się najmem prywatnie, czy też w ramach działalności gospodarczej, zawsze musimy opłacić stosowne podatki. W obu przypadkach bowiem osiągamy jakieś dochody.

W najmie prywatnym możemy wybrać dwa sposoby rozliczania się: na zasadach ogólnych albo na podstawie ryczałtu. Jeszcze innymi prawami rządzi się najem okazjonalny. 

Nie musimy zakładać działalności gospodarczej w każdej sytuacji, kiedy odpłatnie udostępniamy nieruchomość innym osobom. Najem prywatny nieruchomości traktuje się jako odrębne źródło dochodów. W niektórych przypadkach jednak – bez względu na „deklarację” właściciela nieruchomości – mamy do czynienia z najem rozumianym jako działalność gospodarcza.

Kiedy najem to działalność gospodarcza?

O najmie jako działalności gospodarczej mówimy, kiedy właściciel:

· współpracuje z wyspecjalizowanymi firmami,

· wynajmuje mieszkania przez dłuższy czas, w sposób ciągły,

· traktuje przychody z najmu jako stałe źródło utrzymania,

· wynajmuje wiele nieruchomości.

Zatem działalność gospodarcza oznacza, że wynajmujący podejmuje pewne działania po to, żeby osiągnąć przychód, w sposób ciągły i zorganizowany. Co istotne, nawet jeśli czynności te nie zostaną zarejestrowane jako działalność gospodarcza, ale będą spełniały powyższe warunki, uznaje się je za działalność gospodarczą.

Definicję działalności gospodarczej można znaleźć w ustawach: o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6), o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2), o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2), o systemie ubezpieczeń społecznych (art. 8 ust. 6), i w Ordynacji podatkowej (art. 3 pkt 9).

Trzeba pamiętać, że wynajem mieszkań w ramach działalności gospodarczej musi być rozliczany na zasadach ogólnych, a nie zgodnie z ryczałtem.

Podobnie, jako działalność gospodarczą należy uznać najem nieruchomości, która należy do firmy. W tym przypadku interpretacja jest jasna.

A co z wątpliwościami?

Jeśli nadal nie potrafisz określić, czy możesz stosować się do zasad najmu prywatnego, czy może powinieneś się rozliczać jako działalność gospodarcza, możesz poprosić o indywidualną interpretację swojego przypadku.

Interpretacja indywidualna to pismo, które jest wydawane w imieniu ministra finansów przez organ podatkowy na wniosek podatnika. Takie pismo może zawierać uzasadnienie stanowiska – jeśli ocena organu jest negatywna.

We wniosku (ORD-IN) opisujesz bardzo dokładnie swoją sprawę. W twoim interesie jest podanie wszystkich informacji, którymi dysponujesz – dzięki temu organ będzie mógł jasno ocenić twoją sytuację. Koszt interpretacji to ok. 40 zł. Na odpowiedź możesz czekać do 3 miesięcy.

W razie wątpliwości warto też zapoznać się z wydanymi już orzeczeniami w sprawach najmu prywatnego – wiele z nich omówiono w artykułach publikowanych w internecie. Możliwe, że opisane historie są bardzo podobne do twojej i będziesz mógł na zasadzie analogii wyciągnąć stosowne wnioski.