Jak przygotować dobrą umowę najmu mieszkania?

Znalazłeś najemcę na swoje mieszkanie i jesteś zadowolony, bo transakcja powoli dobiega końca. To jednak jeszcze nie koniec – musisz zadbać o swoje interesy i zastanowić się, jak się zabezpieczyć przed ewentualnymi nieprzyjemnościami. Zacznij od sporządzenia dobrej umowy najmu.

Przede wszystkim umowa

Pamiętaj, że zyski z najmu mieszkania są rodzajem dochodu i musisz się w związku z tym rozliczyć z Urzędem Skarbowym. Poza opłaceniem stosownych podatków, ważna jest również podpisana umowa. Wynajmowanie „na czarno”  nie opłaca się – w takim przypadku twoje interesy nie są w żaden sposób zabezpieczone, a jeśli najemca cię oszuka, nie masz możliwości dochodzenia swoich praw. Co więcej, za nielegalne wynajmowanie nieruchomości grożą ci różne kary.

W umowie musisz zawrzeć podstawowe informacje, takie jak dane najemcy i właściciela mieszkania, informacje o lokalu, cenę najmu i termin oraz sposób  zapłaty, czas obowiązywania umowy. Warto uwzględnić też kilka innych kwestii.

Kaucja

W umowie wskaż, jaką kaucję wpłaci najemca i jakie są zasady zwrotu kaucji (czy kaucja zostanie zwrócona, jeśli najemca zrezygnuje po czasie krótszym, niż wskazano w umowie, a lokal będzie oddany w stanie, w jakim był na początku obowiązywania umowy). 

Możesz w umowie zawrzeć klauzulę o ewentualnych karach za wcześniejsze rozwiązanie umowy z winy albo woli najmującego.

Pamiętaj, żeby określić, w jakiej sytuacji kaucja nie zostanie zwrócona najemcy. Zazwyczaj dzieje tak, kiedy najemca oddaje mieszkanie w stanie gorszym niż stan w dniu podpisania umowy. Kaucja ma być swoistym zabezpieczeniem dla właściciela.

Remonty, przeróbki, naprawy

Jeśli nie chcesz, żeby najemca cokolwiek zmieniał w mieszkaniu, zawrzyj to w umowie. Wskaż, że wszelkie zmiany (np. malowanie ścian, wymiana podłogi) muszą być konsultowane z tobą.

Zastanów się też, kto zajmie się niezbędnymi naprawami. Możesz wykonywać je sam bądź pozwolić na drobne prace najemcy. 

Protokół zdawczo-odbiorczy

Koniecznie dołącz do umowy protokół zdawczo-odbiorczy. W tym dokumencie wskażesz, w jakim stanie było mieszkanie w dniu jego przekazania (np. jakie sprzęty się w nim znajdowały), jaki był stan liczników. To ułatwi rozliczanie rachunków czy kaucji.

Podwyższenie czynszu

Jeśli podpisujesz umowę na dłuższy czas, zaznacz w jej treści możliwość podniesienia czynszu w związku ze wzrostem cen towarów i usług konsumpcyjnych. 

Pamiętaj, żeby jasno wskazać w umowie, co obejmuje koszt najmu. Zapisz, czy we wskazanej kwocie zawarto czynsz, wywóz nieczystości, opłaty za zarządzanie nieruchomością czy podatek od nieruchomości.

Najemcy

W umowie zawrzyj klauzulę, w której określisz, kto może mieszkać w lokalu. Wskaż też, że najemca nie może podnajmować pokoi osobom trzecim. Zapisz również, że najemca musi zgłosić ci, że z mieszkania będzie korzystać jakaś inna osoba, np. partner, i rozważ możliwość rewizji warunków umowy najmu.

Warunki wypowiedzenia umowy

Konieczne ustal w umowie warunki wypowiedzenia najmu i ewentualne konsekwencje wcześniejszego rozwiązania umowy. Pamiętaj, aby w treści dokumentu zawrzeć zapis, że jeśli najemca będzie zwlekał z opróżnieniem lokalu, musi odpowiedzieć za szkody, jakie w związku z tym poniósł wynajmujący. 

W przypadku najmu okazjonalnego, do umowy dołącza się akt notarialny, w którym najemca poddaje się egzekucji opuszczenia nieruchomości i opróżnienia jej we wskazanym terminie. To znacząco ułatwia pozbycie się niechcianych lokatorów.