Zapytanie z portalu WyszukiwarkaMieszkan.pl
Napisz nam czego szukasz, a bezp艂atnie i niezobowi膮zuj膮co przedstawimy dost臋pne oferty. Pami臋taj o podaniu nam preferowanej lokalizacji. (np.dzielnice)
Przes艂anie zapytania wi膮偶臋 si臋 z akceptacj膮 regulaminu.
Pawr贸t

Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw kupuj膮cych mieszkania. Instytucja ta zosta艂a dok艂adnie opisana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 wrze艣nia 2011 r., potocznie zwanej ustaw膮 dewelopersk膮. Ustawa ta nie znajduje zastosowania wzgl臋dem mieszka艅, których budowa rozpocz臋艂a si臋 przed 2012 rokiem.

Co to jest rachunek powierniczy?

Zasady dzia艂ania

Definicja rachunku powierniczego znajduje si臋 w art. 59 ustawy Prawo bankowe. Zastosowanie znajduj膮 w tym przypadku przepisy ogólne o rachunkach bankowych, opisane w kodeksie cywilnym (art. 725-733) i ustawie Prawo bankowe (w Rozdziale 3).

Na rachunku powierniczym gromadzi si臋 艣rodki pieni臋偶ne, które s膮 powierzone posiadaczowi rachunku przez osob臋 trzeci膮, zgodnie z odr臋bn膮 umow膮 – czyli umow膮 powiernicz膮. Oznacza to, 偶e posiadacz rachunku to powiernik, za艣 osoba trzecia to powierzaj膮cy. Rachunek powierniczy znacz膮co zwi臋ksza bezpiecze艅stwo zap艂aty tytu艂em ceny.

Rachunek powierniczy jest prowadzony przez bank. Posiadaczem rachunku jest powiernik, który jest jednocze艣nie dysponentem wp艂acanych 艣rodków. Zaznaczy膰 trzeba, 偶e osoba trzecia (wp艂acaj膮ca pieni膮dze na dany rachunek powierniczy), nie stanowi strony umowy rachunku powierniczego.

Co to oznacza dla ciebie? Deweloper musi (zgodnie z ustaw膮 przytoczon膮 na pocz膮tku) za艂o偶y膰 w banku rachunek powierniczy dla ka偶dej inwestycji. Kupuj膮cy mieszkania wp艂aca regularnie (zgodnie z ustalonym harmonogramem) na ten rachunek pieni膮dze za zakup mieszkania. 艢rodki, które zgromadzono na rachunku powierniczym, deweloper mo偶e wyda膰 tylko na realizacj臋 danej inwestycji. Co wi臋cej, bank sprawdza, jak w rzeczywisto艣ci deweloper wykorzystuje 艣rodki z rachunku powierniczego i na bie偶膮co kontroluje post臋p prac. Deweloper otrzymuje kolejne transze dopiero po zako艅czeniu danego etapu inwestycji albo ca艂o艣膰 sumy po przeniesieniu na nabywc臋 prawa b臋d膮cego przedmiotem danej umowy deweloperskiej – w zale偶no艣ci od rodzaju rachunku powierniczego.

Rachunek zamkni臋ty i otwarty

W praktyce istniej膮 dwa typy rachunku powierniczego – zamkni臋ty i otwarty. Eksperci rynku nieruchomo艣ci wskazuj膮, 偶e dla kupuj膮cego bezpieczniejszy jest zakup mieszkania od dewelopera z rachunkiem zamkni臋tym. Czym jednak ró偶ni膮 si臋 wskazane rodzaje rachunku powierniczego?

Zamkni臋ty rachunek powierniczy oznacza, 偶e bank wyp艂aci deweloperowi 艣rodki zgromadzone na rachunku dopiero po tym, jak dana inwestycja zostanie zrealizowana do ko艅ca. Deweloper, 偶eby otrzyma膰 艣rodki wp艂acone przez kupuj膮cych, musi przedstawi膰 bankowi akt notarialny umowy przenosz膮cej na nabywc臋 prawo b臋d膮ce przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obci膮偶e艅, praw i roszcze艅 osób trzecich, z wyj膮tkiem obci膮偶e艅, na które wyrazi艂 zgod臋 nabywca.

Otwarty rachunek powierniczy oznacza, 偶e bank wyp艂aca 艣rodki zgromadzone na rachunku powierniczym deweloperowi transzami. Po zako艅czeniu danego etapu realizacji inwestycji, Inspektor Nadzoru Budowlanego udaje si臋 na budow臋 i tam sprawdza, czy wszystkie wskazane w harmonogramie prace zosta艂y zrealizowane. Je艣li wykryte zostan膮 jakiekolwiek nieprawid艂owo艣ci, bank wstrzymuje wyp艂at臋 艣rodków. W innym przypadku po wydaniu pozytywnej opinii przez Inspektora, bank wyp艂aca nale偶n膮 sum臋 deweloperowi.

Co wybra膰?

Dla dewelopera bardziej korzystny b臋dzie rachunek otwarty – pozwoli on na zaanga偶owanie mniejszego wk艂adu w艂asnego, u艂atwi utrzymanie p艂ynno艣ci finansowej. Z kolei zamkni臋ty rachunek sprawia, 偶e deweloper musi ponie艣膰 koszty budowy z w艂asnych 艣rodków albo zaci膮gn膮膰 kredyt (licz膮c si臋 z kosztami oko艂okredytowymi).

Z perspektywy kupuj膮cego, rachunek zamkni臋ty w wi臋kszym stopniu chroni jego interesy, jednak trzeba liczy膰 si臋 z ewentualn膮 upad艂o艣ci膮 dewelopera.