Co to jest rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to forma zabezpieczenia praw kupujących mieszkania. Instytucja ta została dokładnie opisana w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., potocznie zwanej ustawą deweloperską. Ustawa ta nie znajduje zastosowania względem mieszkań, których budowa rozpoczęła się przed 2012 rokiem.

Zasady działania

Definicja rachunku powierniczego znajduje się w art. 59 ustawy Prawo bankowe. Zastosowanie znajdują w tym przypadku przepisy ogólne o rachunkach bankowych, opisane w kodeksie cywilnym (art. 725-733) i ustawie Prawo bankowe (w Rozdziale 3).

Na rachunku powierniczym gromadzi się środki pieniężne, które są powierzone posiadaczowi rachunku przez osobę trzecią, zgodnie z odrębną umową – czyli umową powierniczą. Oznacza to, że posiadacz rachunku to powiernik, zaś osoba trzecia to powierzający. Rachunek powierniczy znacząco zwiększa bezpieczeństwo zapłaty tytułem ceny.

Rachunek powierniczy jest prowadzony przez bank. Posiadaczem rachunku jest powiernik, który jest jednocześnie dysponentem wpłacanych środków. Zaznaczyć trzeba, że osoba trzecia (wpłacająca pieniądze na dany rachunek powierniczy), nie stanowi strony umowy rachunku powierniczego.

Co to oznacza dla ciebie? Deweloper musi (zgodnie z ustawą przytoczoną na początku) założyć w banku rachunek powierniczy dla każdej inwestycji. Kupujący mieszkania wpłaca regularnie (zgodnie z ustalonym harmonogramem) na ten rachunek pieniądze za zakup mieszkania. Środki, które zgromadzono na rachunku powierniczym, deweloper może wydać tylko na realizację danej inwestycji. Co więcej, bank sprawdza, jak w rzeczywistości deweloper wykorzystuje środki z rachunku powierniczego i na bieżąco kontroluje postęp prac. Deweloper otrzymuje kolejne transze dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji albo całość sumy po przeniesieniu na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej – w zależności od rodzaju rachunku powierniczego.

Rachunek zamknięty i otwarty

W praktyce istnieją dwa typy rachunku powierniczego – zamknięty i otwarty. Eksperci rynku nieruchomości wskazują, że dla kupującego bezpieczniejszy jest zakup mieszkania od dewelopera z rachunkiem zamkniętym. Czym jednak różnią się wskazane rodzaje rachunku powierniczego?

Zamknięty rachunek powierniczy oznacza, że bank wypłaci deweloperowi środki zgromadzone na rachunku dopiero po tym, jak dana inwestycja zostanie zrealizowana do końca. Deweloper, żeby otrzymać środki wpłacone przez kupujących, musi przedstawić bankowi akt notarialny umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Otwarty rachunek powierniczy oznacza, że bank wypłaca środki zgromadzone na rachunku powierniczym deweloperowi transzami. Po zakończeniu danego etapu realizacji inwestycji, Inspektor Nadzoru Budowlanego udaje się na budowę i tam sprawdza, czy wszystkie wskazane w harmonogramie prace zostały zrealizowane. Jeśli wykryte zostaną jakiekolwiek nieprawidłowości, bank wstrzymuje wypłatę środków. W innym przypadku po wydaniu pozytywnej opinii przez Inspektora, bank wypłaca należną sumę deweloperowi.

Co wybrać?

Dla dewelopera bardziej korzystny będzie rachunek otwarty – pozwoli on na zaangażowanie mniejszego wkładu własnego, ułatwi utrzymanie płynności finansowej. Z kolei zamknięty rachunek sprawia, że deweloper musi ponieść koszty budowy z własnych środków albo zaciągnąć kredyt (licząc się z kosztami okołokredytowymi).

Z perspektywy kupującego, rachunek zamknięty w większym stopniu chroni jego interesy, jednak trzeba liczyć się z ewentualną upadłością dewelopera.